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Dans le cadre de nos conseils patrimoniaux, les solutions permettant de générer des revenus nets d’impôt suffisamment élevés pour ne pas perdre en pouvoir d’achat sont à privilégier. La pertinence d’un investissement doit ainsi être analysée en fonction de cet objectif. Aussi, j’espère que les informations transmises ici vont mieux vous faire comprendre les différents enjeux pour que vous puissiez agir de façon optimale.

L’immobilier reste donc une valeur refuge répondant à la problématique de sécurisation du patrimoine, permettant de se protéger en bonne part contre l’inflation et contre les aléas d’une bourse plutôt volatile. 

Je rappelle les 4 bonnes raisons de choisir un support immobilier :

- Un actif réel adapté aux périodes de crise

- Des revenus attractifs et sécurisés, nets d’impôt

- Une gestion simplifiée et déléguée

- Un excellent moyen de défendre son pouvoir d’achat contre l’inflation

En effet, pour un même effort d’épargne, l’investissement immobilier rapporte plus que l’assurance vie et vous permet de recevoir une rente significative. Pour 200 € épargnés tous les mois, le capital constitué en assurance vie au bout de 20 ans s’élève à 70.000 € environ (avec une hypothèse de performance annuelle plutôt haute à 3,5 %), alors que le loueur en meublé vous permet d’acquérir un patrimoine au minimum de 100.000 € (sans plus-value) et d’obtenir une rente de plus de 5000 € par an net d’impôt.

Pour en savoir plus sur les solutions proposées ci-dessous, n’hésitez pas à me solliciter.

Voici donc par ordre de performances potentielles, mes préférences :

>>> en 1ière position, ce qui se présente comme l'ALTERNATIVE principale à la baisse irrémédiable des FONDS EURO, L’IMMOBILIER GÉRÉ :

Songez à raisonner par une approche rendement net, de charges, d’impôt et d’inflation. En effet, avec une inflation annuelle de 2 % par an, l’érosion du capital se traduit quand même par une perte de 26 % au bout de 15 ans ! Les 100 000 € disponibles ne seraient plus que 73 857 €. Comparons maintenant un actif financier et un actif immobilier en statut LMNP :

- Sur un fonds euro à 3,5 %, le rendement net d’inflation devient 1,5 % ; avec une fiscalité de 15,5 % et un taux marginal d’imposition moyen de 25 %, le rendement d’un tel placement serait seulement de 0,08 % (voire négatif avec un TMI supérieur) !

- Sur l’actif immobilier LMNP, le rendement net de charges est autour de 4 % et ne subira pas l’érosion monétaire puisque les loyers sont indexés ;  de plus, grâce au régime des amortissements, les rentes sont défiscalisées pendant plus de 30 ans, ce qui donne un rendement net d’impôt et de fiscalité toujours de 4 % !

Malgré un durcissement de la fiscalité, l’investissement locatif demeure attrayant mais implique, désormais, une véritable réflexion stratégique et patrimoniale pour profiter des quelques outils qui n’ont pas été mis en cause. La location meublée, de toute évidence, est le mieux d’entre eux.

Face à certaines insécurités de quelques modèles économiques, mes convictions de l’immobilier géré sont fortes et notamment en 2015-2016 sur les résidences étudiantes et affaires qui à mon sens paraissent plus sécurisées patrimonialement que d'autres résidences services (notamment les résidences de tourisme) : http://europea-conseil.fr/particuliers/lmnp-les-raisons-d-investir

En résumé, l'investissement en étudiant est complet et très sécurisé : Une forte demande progressive, un réel actif immobilier transformable en copropriété classique, des prix moins élevés (à partir de 58.000€ht), répondant à un vrai problème social de société.

À noter : la demande d'EHPAD reste très importante avec une demande supérieure à l'offre, mais les rentabilités sont en baisse. Il va être donc difficile de trouver des biens cohérents avec la vraie nature du produit qui est plus financier qu'immobilier. Cependant des lots sont encore disponibles dans de bonnes conditions à des prix abordables.

J'ai retenu un certain nombre de lot que je vous propose de regarder, dans des résidences bien situées, gérées par des exploitants sérieux : n’hésitez pas à m’interroger (me contacter)

Nous sommes à mêmes de vous rechercher les lots à la vente, en fonction de vos critères de choix personnels (localisation plages, centre-ville, résidences aux pieds des pistes avec différentes formules d'occupation, etc) et de votre budget. Le marché de la revente est aussi un marché attractif. Vous pouvez nous interroger sachant que les lots ne restent pas longtemps à la vente compte tenu d'une demande assez forte sur ce marché.

Vous trouverez également un guide présentant les caractéristiques d'un tel support d'investissement dans le lien : "Toutes les raisons d'un tel investissement".

Pour ceux qui recherchent des investissements patrimoniaux (à fort potentiel de plus-value) avec la possibilité de forte réduction d'impôts, nous avons aussi des lots en déficit foncier, en malraux et monuments historiques plutôt bien placé, le mieux est de nous interroger en fonction des opportunités du moment !

Pourquoi passer par notre intermédiaire ?

- nous négocions pour vous auprès du promoteur des remises pouvant aller jusqu'à 5 % du prix d'achat

- en prenant notre protection juridique, nous pouvons vous défendre contre tous les litiges éventuels avec le promoteur (si vous signez directement avec lui, ce sera le pot de terre contre le pot de fer)

- nous ne sommes pas motivés par la vente du bien à tout prix s'il ne rentre pas dans un contexte patrimonial plus global en fonction des besoins spécifiques de chacun (cela réclame donc un certain détachement indispensable que n'ont pas les vendeurs directs, bancaires ou promoteurs); nous vous conseillons utilement et en toute impartialité, conformément à notre déontologie professionnelle, pour vérifier le conformité des solutions mises en place avec la stratégie patrimoniale que nous vous préconisons.

Nous disposons aussi d'offres en immobilier en locatif "Pinel" ou en accession à la propriété. Dans tous les cas, nous vous conseillons d'investir sur des régions dynamiques telles que Bordeaux.

Sur simple demande, je peux vous informer sur nos prescriptions immobilières sélectionnées autour du Bassin d'Arcachon, la couronne parisienne, des résidences aux pieds des pistes de ski, des résidences étudiantes ou affaires en plein cœur de centre-ville (Nantes, Toulouse, Marseille, Lyon...), etc...

 

 >>>  En 2ième position, toujours pour doper les performances de votre fonds euro et éligible dans le cadre de l’assurance-vie, nous avons un large choix de SCPI ou d'OPCI (avec notamment « Selectiv’Immo » d'AXA) :

Ces SCPI ou OPCI permettent aux particuliers d’investir dans la pierre, même avec un faible apport au départ dans le cadre de l’assurance vie ou de comptes titres, en leur donnant accès à des actifs autres que résidentiels, soit des immeubles de bureaux et de commerces notamment plus performants en terme de rendements, tout en sécurisant la rentabilité. Je rappelle que l'OPCI d’AXA a procuré 6,66 % de rendements en 2014 et 4,17 % en 2013 (données quantalys)

N'hésitez pas à vous connecter sur notre site à la page "épargne et placement" pour plus d'infos dans notre dossier sur le sujet. Ayant plus d'une dizaine de SCPI à capital variable ou fixe à disposition, vous pouvez nous interroger sur notre sélection (voir doc joint pdf SCPI_COMPARATIF_AUTRES_PLACEMENTS, car même si l’étude date de 2011, les données restent d’actualité sur une longue période !).

Des financements sont en outre possibles pour bénéficier d'un effet de levier important en profitant des offres à taux fixe particulièrement attractives (offre spéciale à taux fixe sans condition d’ouverture de compte et sans apport personnel jusqu’à 25 ans avec des taux compétitifs puisque notre structure « courtier en crédit » est à même d’interroger les banques et les mettre en concurrence).

 

>>>  En 3ième position : Comment agir pour doper nos performances en limitant les risques ? Pour diversifier vos investissements en compte titre ou assurance vie, outre les fonds Carmignac développés plus loin, parmi les meilleurs du marché, mais tenant à la gestion particulièrement efficace de cette maison, et les fonds à dominante immobilière que nous venons de voir, il existe encore d'autres alternatives :

LES FONDS DITS « A GESTION ACTIVE » : encore peu répandus (aussi appelés « euros-dynamiques » ou « à gestion coussin »), ils orientent de 20 à 30% de l’épargne dans un fonds en actions. En cas de baisse des marchés action, le gérant arbitre rapidement afin d’éviter toute perte. Cette technique permet de profiter de la bonne tenue des marchés actions sans prendre de risque.

A la différence du traditionnel fonds en euros, pas de taux minimum garanti chaque année. En cas de dégradation de la conjoncture, le fonds peut délivrer une performance proche de zéro. Toutefois à l'instar d'un fonds en euros classique, son capital est garanti et les intérêts annuels sont définitivement acquis.

C'est le cas notamment de l'offre imaginée par Cardif, société de BNP Paribas, qui associe la garantie de capital au terme et une quête de performance sur la durée, et présentant d’autres avantages (bonus de fidélité, option garantie renforcée tous les 5 ans intégrant les plus-values réalisées, optimisation de ces mêmes plus-values en les sécurisant), ou encore celle de Life Side Patrimoine qui associe « effet cliquet » et garanti du capital tous les ans, tout en conservant une poche de 0 à 30 % sur des actions internationales pour majorer la performance sur le long terme, venant s’ajouter à la performance distribuée chaque année (Les Participations aux Bénéfices acquises chaque année le sont définitivement grâce à l’effet cliquet propre aux fonds en euros, et le capital est sécurisé grâce à la garantie au terme).

Ces fonds en euros d'un nouveau genre privilégie toutefois une allocation sur le long terme susceptible d'évoluer avec le temps. Néanmoins, encore jeunes, ils n'ont pas encore fait leur preuve sur le long terme et restent réservés à des investisseurs avertis ayant besoin de diversifier leurs investissements tout en gardant une grande sécurité. Plus risqués que les fonds en euros classiques, il est indispensable d'étudier avec attention la composition de ces fonds avant de se lancer.

Sinon, pour les inconditionnels du fonds « euro », Générali avec son fonds « Netissima », reste parmi les meilleurs du marché avec 3,23 % nets de frais en 2014, soit au-dessus de la moyenne du marché toujours en dégringolade. Certains fonds ont fait mieux, mais de quelques points seulement. Nous pouvons vous donner accès à notre boutique en ligne vous assurant 0 % de frais d’entrée et toute autonomie dans le choix de vos supports.

De plus, en cette période de baisse significative du Livret A (pour mémoire, 1,25 % ce qui ne va compenser l'inflation), la proposition de Générali me paraît parfaitement adaptée. Elle vous permet d'améliorer de manière significative la rentabilité de vos placements, en conservant comme le livret A, une épargne disponible à tout moment (sans frais d'entrée ni de sortie), mais aussi une gamme de services associés pour suivre votre épargne en temps réel (transactions en ligne, application iPhone) et arbitrer si vous le souhaitez entre une panoplie d'autres supports tout aussi intéressants.

Sinon, pour booster votre performance, vous n’avez pas d’autres choix que diversifier vos investissements dans des supports immobiliers (SCPI ou autre), à mes yeux, les plus sécurisants, ou dans des OPCVM triés sur le volet assurant le couple rendement/risque optimum comme les fonds CARMIGNAC ci-après.

 

>>>  En 4ième position, la gamme patrimoine CARMIGNAC : une valeur sûre pour diversifier vos investissements (disponible dans notre large gamme de contrats d'assurance vie GENERALI, SWISS LIFE, CARDIF etc, et de CONTRATS DE RETRAITE MADELIN, ENTREPRISES...) parmi un large panel de propositions que nous saurons sélectionné pour vous en fonction de vos objectifs à court et moyen terme !

Comment constituer une épargne retraite en choisissant  les versements programmés ; deux leviers nous semblent déterminants pour atteindre cet objectif :

- L’effet temps

- Le mode d’épargne

Un tiers dans chaque fonds de la gamme patrimoine permet d’obtenir une performance largement supérieure à un fonds euro sur 3 ans de 20,73 % tout en maintenant un niveau de risque limité (voir doc joint toujours d’actualité carmignac_allocation_equiponderee_gamme_patrimoine.pdf).   Voir aussi le doc joint carmignac_valoriser_perf_fonds_euro.pdf qui confirme la pertinence d’un panachage entre des fonds euro et des fonds plus dynamiques sur du moyen, long terme.

 

>>>  En 5ième position, autre information "épargne" du moment que nous trouvons plus pertinente que d'autres :

Bien entendu, nous ne sommes pas cantonnés aux fonds CARMIGNAC. Suivant votre profil de risque, nous avons les outils pour sélectionner les meilleurs fonds, afin que vous puissiez respecter les règles fondamentales : diversifiez et dispersez ses allocations. En effet, l’actualité nous rappelle l’importance de mesurer la capacité d’un fonds à conserver le capital dans un contexte de marché aussi nerveux et à vérifier la régularité de sa performance.

Sur plus de 200 fonds dits "flexibles" (c'est à dire normalement capables de s'adapter à l'évolution des marchés en procédant à des arbitrages pour limiter les risques de pertes) recensés, seuls 70 ont montré sur les cinq dernières années une réelle efficacité dans la conservation du capital. Nous sommes à votre disposition pour vous présenter un focus des 10 meilleurs. Saluons notamment M&G Optimal Income que nous retenons pour sa régularité de performances, y compris quand les marchés sont inscrits fortement à la baisse.

 

Conclusion : Pour prendre la vague, les surfeurs n’attendent pas sur la plage, ils sont dans l’eau. Nous avons une bonne planche à vous offrir avec des outils nous permettant de matérialiser une offre complète vous apportant le maximum de sécurité et de conseil pour éviter les mauvaises surprises.  

L’alternative reste toujours la même : soit acheter un bien immobilier qui vous donnera des revenus locatifs rentables ; soit acheter un fonds diversifiés « tout terrain » avec une performance assez proche du mixte 50 actions – 50 obligations ; soit rechercher une performance plus intéressante avec une prise de risque plus importante. Dans ce cas, vous serez obligé d’arbitrer plus régulièrement vos choix suivant la durée de votre horizon de placement. L’aversion aux pertes devrait vous conduire à choisir la première solution mais ce n’est pas forcément la meilleure, tout dépend des espérances de gains et des primes de risques.

Dans tous les cas, le mieux est de recueillir les conseils d'un professionnel indépendant qui sera vous guider sans privilégier une quelconque solution "maison". Grâce à nos outils de comparaison performants, nous avons accès aux statistiques de 35000 OPCVM, ainsi qu'une liste infinie de produits immobiliers anciens ou neufs de tout type (LMNP, Pinel etc) pour vous aider à faire les bons choix !!!

Face à une masse grandissante d'informations et de conseils, je serai heureux de vous donner quelques clés de décryptage pour retenir les solutions d’investissement les plus adaptées à vos besoins. N’hésitez pas à me contacter pour toutes questions complémentaires ou demandes spécifiques auxquelles je me ferai un plaisir de répondre.