LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL : les raisons d'investir

Nous vous livrons ce GUIDE présentant les caractéristiques d'un tel support d'investissement (en cliquant sur le lien : GUIDE_LOCATION_MEUBLEE.pdf)


En résumé :


Songez à raisonner par une approche rendement net, de charges, d’impôt et d’inflation. En effet, avec une inflation annuelle de 2 % par an, l’érosion du capital se traduit quand même par une perte de 26 % au bout de 15 ans ! Les 100 000 € disponibles ne seraient plus que 73 857 €. Comparons maintenant un actif financier et un actif immobilier en statut LMNP :

-       Sur un fonds euro à 3,5 %, le rendement net d’inflation devient 1,5 % ; avec une fiscalité de 15,5 % et un taux marginal d’imposition moyen de 25 %, le rendement d’un tel placement serait seulement de 0,08 % (voire négatif avec un TMI supérieur) !

-       Sur l’actif immobilier LMNP, le rendement net de charges est autour de 4 % et ne subira pas l’érosion monétaire puisque les loyers sont indexés ;  de plus, grâce au régime des amortissements, les rentes sont défiscalisées pendant plus de 30 ans, ce qui donne un rendement net d’impôt et de fiscalité toujours de 4 % !

Malgré un durcissement de la fiscalité, l’investissement locatif demeure attrayant mais implique, désormais, une véritable réflexion stratégique et patrimoniale pour profiter des quelques outils qui n’ont pas été mis en cause. La location meublée, de toute évidence, est le mieux d’entre eux.

« Est-ce que l'activité de loueur en meublé est bien un eldorado fiscal et patrimonial ?....Visionnez la vidéo réalisée par le Centre de Gestion agréé CGAction, qui vous présente de manière objective le statut de LMNP en cliquant sur ce lien : »

http://www.cgaction.fr/sesame-info/gestion-sesame-info/gestion-patrimoine-lactivite-de-loueur-en-meuble

Face à certaines insécurités de quelques modèles économiques, mes convictions de l’immobilier géré sont fortes et notamment en 2013 sur les résidences étudiantes et affaires qui à mon sens paraissent plus sécurisées patrimonialement que d'autres résidences services (notamment les résidences de tourisme) :


- Ce sont de vrais actifs immobiliers d'habitation: Sans gestionnaire ces résidences redeviennent des immobiliers classiques, et peuvent être occupées, revendus sur le marché traditionnel. Mais faut-il bien choisir la qualité de l'emplacement proche des commerces, des transports.  

- Des prix bien moins chers : Pour un budget de 160000€ centre d'une grande ville, vous pouvez acheter 2 studios. Exemple : Studio Paris de 20m2 gestion Réside Etude : 92.000€ht et studio Montpellier gestion Nexity : 69.000€htStudio Paris de 20m2 gestion Réside Etude : 92.000€ht et studio Montpellier gestion Nexity : 69.000€ht 

- Des résidences bien entretenues, bien mieux que certains immeubles d'habitations "classiques" : Ces résidences sont des fonds de commerce qu'il faut entretenir pour capter et garder la clientèle sur place. Un gardien, une équipe d'accueil  (lié aux services pour la TVA via le CGI) entretiennent, nettoient, réparent, quotidiennement les parties communes et appartements. D'autre part, régulièrement dans le prix du loyer demandé aux étudiants un nettoyage est compris une fois toutes les "x" période. 

- Une forte demande en étudiant presqu'aussi élevée qu'en EHPAD : Le nombre est relativement stable depuis plusieurs années, toujours supérieur à̀ 2,2 millions d’étudiants. +  de 60 % des étudiants quittent le domicile parental pour poursuivre leurs études. Selon les estimations du Ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2 359 200 étudiants se sont inscrits à la rentrée 2011. D’après les études prospectives réalisées par le Ministère à partir du nombre futur de bacheliers pour la prochaine décennie, 2 517 900 étudiants seraient inscrits dans l’enseignement supérieur en 2020, soit plus de 150 000 de plus qu’aujourd’hui. Donc plus d’1,5 million de jeunes de statut étudiant ont donc besoin de trouver un logement à la rentrée. Avec près de 80% de demandes en logements étudiants non satisfaites par le parc public et les résidences collectives privées, les besoins supplémentaires en logements pour étudiants seraient aujourd’hui estimés à 250 000 lits pour les 15 plus grandes agglomérations (en pièce jointe l'étude 2012 réalisée par le groupe mondial CBRE souvent consulté par les institutionnels : « Le logement étudiant en France Janvier 2012.pdf »). 

- Des résidences multi-business, un modèle économique diversifié : Le principe de "ne pas mettre les mêmes œufs dans le même panier"; souvent les résidences étudiantes sont composées d'étudiants majoritairement et une petite partie en court séjours (tourisme-affaires) pour dynamiser le Chiffre d'Affaire et inversement en résidence tourisme-affaires une majorité de courts, moyens et longs séjours avec une petite partie étudiante pour gommer la partie frais fixe de l'exploitation.Exemple : souvent les mêmes résidences Réside Etude sont commercialisées sous deux marques : "les Estudines" pour l'étudiant et "Séjours&Affaires" pour la partie tourisme-affaires courts séjours. 

- Les propriétaires ont souvent la main pour pouvoir renégocier les baux lors du renouvellement :  Étant donné que ce sont de vrais biens immobilier avec une possibilité de retraitement en immobilier classique, les propriétaires prennent l'avantage dans les négociations pour revoir les conditions de loyers à la hausse. Les exploitants le savent très bien et lorsque des résidences sont profitables, ils sont beaucoup plus souples à la négociation. C’est aussi pourquoi, il y avantage à choisir des exploitants sérieux de second rang (donc, pas forcément nationaux) avec qui la discussion sera plus ouverte. Certains baux prévoient même un partage des bénéfices d’exploitation (qui peuvent aller jusqu’à un treizième mois de loyer) au lieu d’une indexation classique. De plus, la plupart des exploitants de rang national ne publient pas leur compte par résidence, qu’ils trouvent trop dangereux pour leur modèle économique : les propriétaires auraient une vision claire sur les gains de l'exploitation et donc une carte à jouer lors du renouvellement du bail pour demander une augmentation de loyer. 

- Des résidences qui fonctionnent sans réglementation sociale, sans contrainte administrative, sans subvention d'Etat : Le modèle économique est plus simple, il est autonome et fonctionne sur la base de l'offre et la demande uniquement (ce qui le rend vulnérable en fonction de la conjoncture) : les loyers demandés aux locataires sont calculés au plus juste de la demande locative de marché. Une aide de la CAF sous certaines conditions est possible. Attention toutefois à sélectionner des exploitants de qualité, ce que garantit normalement la gestion d’une EPHAD soumise à des contraintes l’obligeant à un certain professionnalisme. Des coûts de fonctionnements moins importants : Les frais de gestion de fonctionnement et de personnel sont beaucoup plus faibles en étudiant et en tourisme/affaires. Des charges donc bien inférieures à déduire, des recettes et des profits souvent plus généreux si le taux d’occupation est élevé….

En résumé, l'investissement en étudiant est complet et très sécurisé : Une forte demande progressive, un réel actif immobilier transformable en copropriété classique, des prix moins élevés (à partir de 58.000€ht), répondant à un vrai problème social de société.

À noter : la demande d'EHPAD reste très importante avec une demande supérieure à l'offre, mais les rentabilités sont en baisse, avec le risque à l'avenir de la constitution d’une "bulle". Il va être donc difficile de trouver des biens cohérents avec la vraie nature du produit qui est plus financier qu'immobilier.

 

Pour regarder les lots que nous avons sélectionnés, c'est à dire, des résidences bien situées, gérées par des exploitants sérieux, n'hésitez pas à vous rendre sur la liste de nos coups de cœur !